地产“一哥”的烦恼：保利发展遭遇盈利难题

10月21日，保利发展公布今年三季度财报。数据显示，公司第三季度利润总额亏损6007.82万元，归属上市公司股东净利润亏损7.82亿元，同比下降达299.19%，扣非后归属上市公司股东净利润亏损8.39亿元。

保利发展2025年三季度财报摘要

综合到前三季度，保利发展营收为1737.22亿元，同比下降4.95%；净利润19.29亿元，同比下降75.31%。

2023年起，保利发展一直把持着全国房企销量头把交椅。今年上半年，公司签约金额、新增货值和权益拿地金额又都是第一。

不过，今年上半年保利发展扣非后核心归母净利润为25.79亿元，同比大幅减少64.3%，盈利能力出现隐忧。到了三季度，这一指标则直接变成亏损了。

对此，保利发展也明确表示，受行业深度调整影响，当前公司盈利改善面临一定压力。其进一步表示，“增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。”

公开数据显示，截至今年6月末，保利发展在三、四线城市的未售土储约2000万平方米，主要位于珠三角和长三角城市群，未售土储中近60%尚未开工。

展开全文

其实保利发展也早已意识到全国扩张对公司去化的不利影响。今年前9月，公司51%的投资金额都位于北上广一线城市核心区域。但2021年前获取的很多“老项目”，仍在拖累保利发展的盈利水平，加上一线城市开发运营成本较高，也导致公司毛利率下降。

此外，保利发展今年确立了多条业务线平衡发展的战略模式。但从目前的情况看，公司在商业地产、租赁住房等业务模块的发展态势尚未对整体经营形成足够的支撑。

在北京区域，保利发展今年的业绩也不够突出。中指研究院数据显示，今年前9月，保利发展销售额为91.2亿元，排名第11位；权益销售金额为68.5亿元，排名第8位。

据问楼市了解，目前保利发展在北京主要的在售住宅项目是位于朝阳区的朝观天珺。该项目是今年2月保利发展联手金茂斥资87.295亿元拿地，6月首次开盘397套房源，目前网签93套，去化率约23%，8月第二次开盘目前网签数据仅为3套。

保利发展与建工去年联合拿地合作开发的嘉华天珺项目卖得也不理想。该项目今年1月开盘，目前一千多套房源网签数为215套，去化率不足二成。

而今年5月保利发展联合建工历经95轮竞价以45.45亿元竞得的海淀区四环半壁店地块，目前尚处于规划公示阶段，开盘时间未定。该地块溢价率达11.95%，未来也将面临较大的去化压力。

更大的销售压力来自上海。今年以来，保利发展在上海拿地金额已破百亿，包括10月20日，公司刚刚又斥资26.26亿元斩获杨浦滨江地块。

保利发展方面表示，公司接下来将积极推进“调转换退”实现资源盘活，已开工部分项目将通过老盘新作、存量焕新提升产品竞争力，以推进销售去化。

显然，保利发展不想失去销售龙头老大的宝座，但2025年全年的盈利指标想实现反转，并非易事。